相続又は遺贈によって取得した財産の中に、相続開始直前に被相続人や被相続人と生計一の人の事業用家屋や居住用家屋の敷地等で生活基盤であった土地・借地権があれば、これらは特例の対象となります。

その特例対象宅地に該当する宅地等を取得した人が「特例を受ける」ことを選択した場合には、条件付きでその評価額が減額されます。

減額される金額は、一定の限度面積の範囲内で所定の減額割合を用いて計算されることになります。

なお、宅地の相続開始直前の用途や取得した人のその宅地とのかかわり方によって、対象となる面積の限度や減額割合が違います。

特例の対象になる宅地等とは以下のいずれかの宅地等に該当することが要件となります。

相続開始の直前において

①被相続人等や特定同族会社の事業用に使われていた宅地等で、建物や構築物の敷地であるもの（被相続人等とは、被相続人及び被相続人と生計一の被相続人の親族）

②被相続人等の居住用に使われていた宅地等で、建物や構築物の敷地であるもの。

③被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、建物や構築物の敷地であるもの。

平成25年度税制改正で平成27年1月1日から相続税の基礎控除が引き下げられ増税となりました。

しかし、その代わりに小規模宅地等の特例については従前の問題点が解消され使い勝手がよくなる改正がありました。

①二世帯住宅に居住していた場合

二世帯住宅の敷地の用に供されている宅地等については、二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、区分所有登記がされていなければ、その敷地全体が特例対象となります。

これにより玄関が別で中で行き来ができなくても特例の対象となります。

②老人ホームに入居していた場合

改正前は終身利用権付きの介護施設に入居すると特例が使えませんでした。

しかし、次の理由により被相続人の居住の用に供されていなかった場合でも特例の対象となる改正がされました。

ただし、入居後に、事業の用に供されたり、生計一親族でない者などの居住の用に供されていた場合は除かれます。

a.要介護認定または要支援認定を受けていた被相続人が、一定の住居または施設に入居または入所していたこと。

b.障害支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設などに入所または入居していたこと。

c.その他一定の場合

①特定事業用宅地等（特定同族会社事業用宅地等を含む）とされるもの

限度面積400平方メートル　減額割合80％

②特定居住用宅地等とされるもの

限度面積330平方メートル　減額割合80％

③上記以外（貸付事業用宅地等）

限度面積200平方メートル　減額割合50％

上記の事業用のうち特定事業用宅地等に該当する要件は、被相続人の事業用宅地等で、その宅地等の相続等をした人が申告期限までにその事業を引き継いでいることです。

また、宅地等で事業を行っていた生計一親族が相続等をし、同様に申告期限までに自分の事業に使うのであれば対象になります。

ただし、両方とも、申告期限までにその宅地等を所有していることが要件となります。

不動産の貸付は特定事業用宅地等の対象にはなりませんが、被相続人の同族会社への貸付用で、申告期限まで引き続き同族会社の事業の用（貸付用以外）に供され、取得した人の中に申告期限の時点で、その同族会社の役員である人がいること、かつ申告期限までその宅地等が所有されていれば、特定同族会社事業用宅地等に該当します。

特定居住用宅地等を、配偶者が取得すれば無条件に対象になります。

そのほかに対象となるのは、

①同居親族で継続して居住している

②3年内家なき子

　a.被相続人に配偶者及び同居の法定相続人がないこと

　b.相続開始前3年以内に相続人及びその配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと

　c.その宅地等を申告期限まで保有していること

③生計が一で相続が開始する前から居住している

のいずれかに当てはまる取得者がいれば対象になります。

選択できる宅地等は限度面積内であれば、一部は特定事業用、一部は特定居住用、あと一部は貸付事業用を選択することもできます。

 

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