相続があった場合、まずは被相続人が所有している不動産（土地や家屋）について把握をしていかなければなりません。

所有不動産の把握は、市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書が、重要な手がかりとなります。

固定資産税納税通知書には、不動産が所在している市区町村ごとに送られてきます。

いろいろな地域で不動産を所有している場合は、複数の納税通知書が送られてくることになります。

また、登記がされている不動産であれば権利証があるので、自宅または金融機関の貸金庫などを探してみましょう。

しかし、登記がされていない不動産もある可能性がありますので、注意が必要です。

宅地の評価は、利用区分ごとに行います。

そのため、1筆（1筆とは、登記がされている単位）の宅地からなるとは限らず、複数の筆からなる場合や1筆で2利用区分ある場合などさまざまな形態があります。

まずは、該当する土地の路線価を調べます。

路線価図は、税務署で閲覧するか国税庁のサイトからでも確認することができます。

路線価図を取得したら、次にその土地が路線価地域にあるのか倍率地域にあるのかを確認します。

①市街地であれば路線価方式

路線価図には、その路線に面する土地1平方メートルあたりの評価額及び借地権割合などが記載されています。

評価額は路線価図×面瀬で求められます。

実務的には、さらに画地調整を施すことになります。

ちなみに路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

②市街地以外であれば倍率地域

路線価図が付されていない地域は、倍率地域と言い固定資産税評価額×倍率で評価額を求めます。

倍率は路線価図に別途記載されている倍率表を使用します。

①貸宅地の評価方法

貸宅地は、自己所有の土地であっても他人の家屋が建っているため、借地権部分は借地人の所有ということになります。

したがって、貸宅地の評価では、自用地の評価から借地権相当額を控除して評価をすることになります。

借地権相当額は、【自用地評価額×借地権割合】で求めることができます。

②貸家建付地の評価方法

次に貸家建付地とは、マンションや貸家として利用している宅地をいいます。

この場合も、借家人を立ち退きさせない限り、敷地を自由に処分することはできません。

したがって、貸家建付地の評価では、自用地の評価から制約を受ける部分を控除して評価することになります。

制約を受ける部分は、【自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合】で求めることができます。

③借地権の評価方法

そして、土地を借りて家屋を立てている場合には、借地権の評価をしなければなりません。

借地権は貸宅地と表裏一体のものですから、貸宅地の評価方法で説明をした【自用地評価額×借地権割合】で評価をします。

自宅などの自用家屋の評価は、固定資産税評価額と同額です。

固定資産税評価額は、市区町村（東京23区は、都税事務所）で発行する「固定資産評価証明書」に記載がされています。

貸家の場合は、固定資産税評価額×（1ー借家権割合×賃貸割合）となります。

借家権割合は、地域を問わず全国一律で30％となります。

不動産所得がある方は、毎年所得税の確定申告書とともに青色決算書（または収支内訳書）を税務署に提出します。

この決算書の減価償却明細欄に構築物が載っているケースがあります。

具体的には、駐車場設備（立体駐車場、舗装工事、パーキングメーター等）、外構工事、擁壁工事などです。

評価額は残存価額の70％です。

ただし、減価償却を定額法で行っている場合には定率法で計算をし直す必要があります。

相続関連情報TOP

池袋相続相談所TOP